Le meilleur placement immobilier (LMNP vs Pinel)

Les taux d’emprunt immobilier étant au plus bas en France (1,35% sur 20 ans et 1,57% sur 25 ans), les investisseurs les plus expérimentés mais aussi les particuliers en profitent pour investir, se constituer une épargne, mais aussi selon la méthode choisie, défiscaliser ou augmenter ses revenus.
Dans cet article, je vous dresse un comparatif entre deux méthodes d’investissement immobilier que sont l’investissement en Pinel et le statut LMNP.

L’investissement Pinel pour défiscaliser

Crée en 2014, la loi Pinel permet d’investir dans des programmes immobiliers neufs et de bénéficier principalement d’une réduction sur les impôts.
Pour pouvoir en bénéficier, des conditions sont à respecter concernant les logements éligibles, la durée de détention et la mise en location.
Le Pinel peut réduire votre impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition pour 12 ans d’engagement locatif.
Ci-dessous un tableau présentant la réduction d’impôt dont fait bénéficier l’investissement Pinel :

Exemple : Vous achetez un appartement d’une valeur de 200 000 € pendant 9 ans. Vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôt de 18% sur la valeur du bien (soit 36 000 € au total et 4 000€ annuel).

En revanche, s’il permet de défiscaliser, ce type d’investissement ne permet pas d’avoir un très bon rendement locatif. Un bien neuf coûte tout d’abord plus cher que dans l’ancien. Ensuite, pendant la durée du Pinel, les loyers sont plafonnés (et inférieurs au marché) et selon le financement et l’apport de départ, les loyers ne couvrent souvent pas les mensualités de crédits. Ajoutez à cela les différentes taxes, les frais de gestion, les charges non récupérables, etc… Le rendement peut donc diminuer très rapidement.
La faiblesse de revenu net pourra être compensée par le prix de revente. Encore faudrait-il trouver un secteur en expansion et ne pas se retrouver dans un marché baissier au moment de la revente.

Le statut LMNP pour avoir du rendement.

Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offre la possibilité d’acquérir un logement et de bénéficier de conditions avantageuses.
Pour investir sous statut LMNP, les conditions sont beaucoup plus souples que pour le dispositif Pinel. Vous pouvez investir dans toute la France, sans durée minimum d’engagement ou de plafonnement du loyer. Cependant, contrairement au premier choix, la location doit être meublée au minimum selon un cahier des charges défini par la réglementation.
L’objectif principal du statut LMNP est de conserver la majeure partie des recettes.
Tout d’abord, le prix de l’ancien étant moins cher que dans le neuf, les rendements de départ sont supérieurs. Il faut donc accorder une grande importance au prix d’achat du bien qui sera déterminant pour le calcul du rendement obtenu.
La fiscalité permet dans un second temps de préserver les revenus générés grâce à la déduction de certains postes de charges. Bien géré, vous pouvez arriver à obtenir des rendements nets d’impôts beaucoup plus élevés que l’investissement Pinel. Les revenus générés par les loyers viendront largement compensés l’emprunt ainsi que les différentes charges.
De même que pour le premier type d’investissement, le choix d’une zone active et en expansion constituera toujours un plus à la revente. Cependant les avantages que procurent le statut LMNP permettra d’avoir un avantage sur le prix et la facilité de revente.
Dans ce type d’investissement, vous chercherez donc surtout un rendement net positif. Vous créez un actif qui générera un revenu supplémentaire chaque mois de manière automatique.

En résumé, acheter en Pinel réduit vos impôts mais vous donne un rendement locatif faible. Acheter sous statut LMNP permet d’acquérir un logement à haut rendement mais fiscalement, même s’il présente des avantages, il ne s’agit pas de réduction d’impôt à proprement parler.
Choisissez donc un investissement Pinel si vous êtes dans des tranches hautes d’imposition et que vous souhaitez surtout vous constituer un patrimoine tout en gardant tout ou partie de l’argent que vous reversez à l’état. Choisissez un investissement LMNP si vous désirez avoir un revenu supplémentaire de manière automatique chaque mois sans forcément payer d’impôt supplémentaire. Tout dépendra de votre objectif.

N’hésitez pas à écrire en commentaire vos avis sur les différents types d’investissements ou de poser vos questions.